自分のマンションの弱点を把握する

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私が将来、今のマンションを手放す時にぜひやろうと考えていることがあります。

それはマンションの欠点を包み隠さず、購入候補者に説明すること。
不動産業者が嫌がる場合でも、ぜひやりたいですね。

理想論かもしれませんが、きちんと欠点を説明したうえでその姿勢を評価してもらい売却したい。

もちろんただ欠点を羅列するだけでは「買う気がなくなる」「買いたたかれる」だけですから、多少の営業トークはする予定です(笑)。とはいっても営業マンではありませんから、メリットの説明に終始するのではなく、欠点があることを説明しつつも、その欠点との付き合い方についてキチンと説明したいです。

現時点でのマンションの弱点とその対応策

周辺に嫌悪施設がある
険悪施設ですが、騒音があるわけでも異臭がするわけでもありません。生活する上ではなんら支障にはならない施設です。また将来的に立て替えられる可能性も非常に低いため、高層マンションが建って日照権が侵害される懸念も少ないです。そしてこの嫌悪施設ですが、我が家よりも階層が低いため、生活空間からは目に入りませんので(バルコニーに出て下を見れば見えます)、慣れれば気にならないものです。

駐車場が戸数分確保されていない
よって自家用車を持っている方は駐車場難民になる可能性があります。もちろん将来のことなのでわかりませんが・・・ただ常にフル稼働であるため、駐車場からの収入は潤沢ともいえます。また自走式駐車場なので、将来の管理コストも機械式に比べて少なく済みます。

周辺の将来人口(賃貸需要)は減少傾向
残念ながら将来の地域人口は減少傾向です。ただ全国平均よりはだいぶマシであり、また自治体全域と駅周辺の減少率は異なるはずなので、その点については根拠あるデータを示したいですね。「市域全体では人口は減っていますが、このマンションの周辺では人が減っていません」という根拠が見つかれば、強みになるかもしれません(とはいえ所詮は郊外なので期待できませんが)

ちなみに先日発売された下記の雑誌では、私のマンションの立地は値下がりしにくい土地として評価されていました。もちろん土地の評価などコロコロ変わりますし、1つの雑誌の指標に過ぎませんので鵜呑みにはできませんが、それでも「ここはダメだ」「ここは下がる」と書かれてしまうよりは安心感があります。


共用施設の多さ
管理費に跳ね返ってくるのを嫌がる人も多いと思います。ただ戸数が多いのでスケールメリットを生かせている点はあるかと思います。


ブランドマンションではないこと

売主がいわゆるメジャーセブンではありません。知名度のある財閥系、電鉄系のブランドマンションではありませんので、マンション名にブランド的な価値はありません。名より実を取る人に売りたいですね。

閑静な環境ではない
駅に近いため、線路にも近く、繁華街にも近いです。私は気になりませんが、閑静な住宅街で落ち着いて生活したいと思っている人には不向きと言えます。電車の音がどうしてもダメだと思う人もいるでしょう。

私個人としては電車の騒音は慣れます。幹線道路と違って洗濯物が黒くなることはありませんし、そもそも夜中は電車が止まっているので音がしません。またこれは完全に個人的な感想ですが、部屋から駅が見える、電車が見えるというのはトレインビューという感じでお気に入りですw 子どもにも受けます!

貧困な植栽
これはどうなんだろう・・・まだ築年数が経っていないという点もありますが植栽が貧弱に見えます。私自身は植栽なんてどうでもいいんですが、きれいな中庭があるマンションに住みたい、緑を少しでも感じたいと思う人も多いかと思います。植栽が貧弱だとマンション全体が無機質になってしまうという指摘はその通りだとは思います。あんまり植栽が生い茂ってくると管理も大変だし、害虫が湧いてくるので一長一短だと思うんですけどね。。。。

合意形成の困難さ
総戸数500戸を優に超えるメガマンションなので様々な面でスケールメリットの恩恵を受けられる半面、しょらい的に立て替えや改修になった場合の合意形成が困難であることが予想されます。理事会だけでも20人以上いるんですよね。。。。こんなマンションはなかなかないでしょう(笑) 理事会の中の意見をまとめるだけでも相当大変でしょうね。

隠れメリットを1つ。たぶんですが理事会の当番は20年に1回くらいしか回ってこないと思います。そもそも戸数が多いですし、これだけの戸数があると理事に立候補したい!管理に携わりたい!という珍しい人間もいて、現在のところは抽選ではなく立候補で埋まっている状況のようです。理事の成り手がいない、毎年のように当番がくる・・・というマンションも多い中、恵まれているのかもしれません。

購入希望者のすべての不安を消すことは不可能ですが、ある程度の納得を得て気持ちよく取引きしたいですね。もちろん少しでも公開できる情報は多いほうがいいので、分譲時のパンフレットや規約集、図面集などは全て保管しています。今後、たとえば家の中をリフォームした場合も、その工事の内容や目的については記録していきたいと思います。また、何か設備に不具合が生じた場合も、悪い情報の1つとして記録を取っていきます。

業者は物件を効率よく右から左に廻さなければ利益が取れません。
つまり、1つの物件について説明を尽くすことが出来ません。

業者にはできない売り方、個人としての売却戦略を磨いていきたいですね。

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出典:2020年への資産運用の旅
詳細は引用元へ: 自分のマンションの弱点を把握する


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